Die Bewertung einer Immobilie


Wissen, was die eigene Immobilie wert ist - das ist für verschiedene Anlässe wichtig.


Die Bewertung einer Immobilie ist beispielsweise beim Verkauf relevant, um einen geeigneten Angebotspreis festzulegen.


Aber auch in anderen Situationen, zum Beispiel bei einer Scheidung oder einem Erbe, wird der Immobilienwert benötigt.


Doch wie funktioniert eine Immobilienbewertung eigentlich, wer führt sie durch und was kostet sie?


Lesen Sie hier alles Wichtige zur Bewertung rund um die Immobilien.


1. Was ist eine Bewertung?


Die Bewertung ist ein Verfahren, welches zur Bestimmung des Wertes von beispielsweisen Gütern oder Handlungsalternativen angewandt wird. Die Höhe des Wertansatzes richtet sich nach dem jeweiligen Anlass der Bewertung. Meist wird eine Bewertung in der Immobilienbranche benötigt, wenn Eigentümer ihr Haus oder Grundstück verkaufen möchten. Bevor ein Verkaufspreis festgelegt werden kann, ist es wichtig, eine Immobilienbewertung durchzuführen. Diese wird meist vor Beginn des Verkaufsprozesses vom Immobilienmakler durchgeführt.


Die bei der Bewertung zulässigen Verfahren sind durch Rechtsvorschriften (ImmoWertV und Wertermittlungsrichtlinien) vorgegeben.


1.1 Was ist die ImmoWertV?


Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist die “Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken”, welche zuletzt am 24. Dezember 2008 geändert worden ist. Anwendungsbereich ist die Verkehrswertermittlung von Grundstücken und sich darauf befindlicher Bebauungen sowie die Ableitung der Bodenrichtwerte.


1.2 Was ist Ziel einer Bewertung und wofür wird sie angewendet?


Das Ziel der Bewertung ist es, durch die Anwendung betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Sachkenntnisse einen Marktwert für ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung zu ermitteln. Der Marktwert dient zur Ermittlung eines angemessenen Verkaufspreises.


Eine Bewertung wird in verschiedenen Bereichen benötigt:


  • Zur Preisfindung für den Immobilienverkauf
  • In Scheidungsauseinandersetzungen zur Ermittlung des Zugewinns
  • Bei Erbauseinandersetzungen
  • Immobilienbewertung bei Zwangsversteigerung
  • Für die Bilanzierung
  • Zur Ermittlung des Versicherungswertes

 

1.3 Was umfasst eine Bewertung?


In erster Linie werden bei einer Bewertung der Boden und alle darauf befindlichen Gebäude in Augenschein genommen. Der Immobilienmakler erfasst sämtliche Eckdaten der Immobilie wie Baujahr und Größe. Ebenso fließen in die Bewertung äußere Faktoren wie die Lage mit ein. Unter dem Faktor Lage lässt sich beispielsweise die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz oder die Nähe zu Schulen beziehungsweise Kindergärten zusammenfassen. Die Bewertung aller Kriterien erfolgt meist nach einem normierten Verfahren.


Beim Immobilienverkauf schafft eine objektive Immobilienbewertung Vertrauen bei potenziellen Käufern.


Hier einige relevante Bewertungspunkte:

  •        Dach, inklusive Dachstuhl und Ziegeln
  •        Gebäudefassade
  •        Außenfenster
  •        Kellerräume
  •        Geschossdecken
  •        Elektrische Leitungen
  •        Heizungsanlage
  •        Feuchtigkeit innerhalb des Hauses
  •        Schädlings- oder Pilzbefall
  •        Bausubstanz (gesundheitsschädliche Substanzen)
  •        Belastung des Grundwassers
  •        Umweltfaktoren wie Lärmbelästigung
  •        Möglicher Denkmalschutz
  •        Rechte Dritter an der Immobilie (z.B. Wegerecht)

2. Wer führt eine Bewertung durch?


Erstellt werden Immobilienbewertungen von Sachverständigen bzw. Immobiliengutachtern. Welcher Ansprechpartner für eine Bewertung in Frage kommt, hängt ganz von der Art der Bewertung ab.


Freie Immobiliengutachter erstellen Kurzgutachten, die nicht vor Gericht Bestand haben müssen. Wenn man eine Bewertung für eine gerichtliche Auseinandersetzung (zum Beispiel bei einer Scheidung mit Rechtsstreit) benötigt, so muss ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger beauftragt werden. Gutachten für behördliche Zwecke dürfen nur von staatlich anerkannten Immobiliengutachtern erstellt werden.


Wenn Sie ein Haus ohne gerichtliche Auseinandersetzung verkaufen möchten und dafür kein Wertgutachten benötigt wird, können Sie Längle Immobilien zur kostenlosen Immobilienbewertung beauftragen.


2.1 Welche Immobilienbewertung brauche ich bei einer Scheidung?


Für eine gemeinsame Immobilie gibt es im Scheidungsfall verschiedene Möglichkeiten. Sie können das Haus verkaufen, sich die Immobilie teilen, das Haus zwangsversteigern oder den Partner ausbezahlen und seinen Miteigentumsanteil übernehmen.

Den Verkehrswert einer Immobilie bei einer Scheidung zu kennen, ist die Voraussetzung für weitere Verhandlungen. Nach einer Bewertung können Sie einen fairen Kaufpreis für den Miteigentumsanteil des Partners beziehungsweise für die Veräußerung der gemeinsamen Immobilie bestimmen.


Können Sie sich außergerichtlich einigen, so ist die Wertbestimmung über eine kostenlose Immobilienbewertung ausreichend. Geht es vor Gericht, so sind Sie auf ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter angewiesen.


2.2 Welche Immobilienbewertung brauche ich bei einem Erbe oder einer Schenkung?


Wenn Sie eine Wohnung geerbt oder als Schenkung erhalten haben, ermittelt das Finanzamt im Rahmen der Grundvermögensbewertungsverordnung den Verkehrswert der Immobilie, um die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer zu ermitteln.


Das Problem: Das Verfahren basiert nur auf den Daten der Gutachterausschüsse. Die tatsächlichen Gegebenheiten der Immobilie werden jedoch nicht berücksichtigt, weshalb das Ergebnis höher ausfallen kann. Als Erbe oder Beschenkter haben Sie das Recht, Widerspruch einzulegen und wertmindernde Eigenschaften geltend zu machen. Hierfür müssen Sie ein Verkehrswertgutachten über einen unabhängigen Sachverständigen erstellen, das Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie berücksichtigt.

3. Wie teuer ist eine Bewertung für Immobilien?


Wie teuer eine Bewertung wird, hängt vom jeweiligen Immobiliengutachter,aber auch vom Wert der Immobilie und vom Schwierigkeitsgrad der Begutachtung ab. Noch bis 2009 hatten sich Gutachter nach der Honorartabelle für Architekten und Ingenieure (HOAI) zu richten. Diese ist allerdings ersatzlos gestrichen worden. Seitdem können Sachverständige für Immobiliengutachten ihre Vergütung vollkommen frei aushandeln. Daher ist es in jedem Fall ratsam, sich im Voraus auf einen Festpreis über das zu erstellende Gutachten zu einigen.


Die Richtlinien der ehemaligen HOAI oder die des B.V.S (Bundesverband Sachverständiger) können dabei weiterhin zur groben Orientierung für die Immobiliengutachter-Kosten genutzt werden.

Nach der alten Honorartabelle betrugen die Kosten für die Bewertung eines durchschnittlichen Einfamilienhauses im Wert von 300.000 Euro bei etwa 1.000 bis 1.800 Euro, je nach Schwierigkeitsstufe.


Wenn Sie Ihre Immobilie ohne gerichtliche Auseinandersetzung verkaufen möchten und dafür kein Wertgutachten benötigt wird, können Sie Längle Immobilien zur kostenlosen Immobilienbewertung beauftragen. Es entstehen hier keine Kosten.

4. Welche Bewertungsmethoden gibt es?


Bei den Bewertungsmethoden kommt es darauf an, um welche Art von Immobilie es sich handelt. Es gibt drei Bewertungsverfahren für die Ermittlung des Immobilienwertes:


4.1 Vergleichswertverfahren

Diese Methode gilt als Standardverfahren bei der Immobilienbewertung. Unter Fachleuten gilt dieses Verfahren als präziseste Methode zur Wertermittlung von Immobilien, weil sie das Marktgeschehen am besten abbildet. Das Grundprinzip des Marktes lautet, dass eine Immobilie so viel wert ist, wie andere bereit sind, dafür zu bezahlen. Der Kaufpreis wird entsprechend der Nachfragesituation ermittelt. Ein Haus, das eine hohe Nachfrage erhält, kann zu einem Preis über den Anschaffungskosten verkauft werden.


4.2 Ertragswertverfahren

Diese Methode ermittelt anhand von bestimmten Daten den Ertragswert einer Immobilie. Hierbei liegt der Ertrag im Mittelpunkt und nicht der Sachwert, der zu verkaufenden Immobilie. Der Ertragswert addiert sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert. Die Restnutzungsdauer des Gebäudes spielt in der Wertermittlung eine wichtige Rolle, denn sie beeinflusst den Vervielfältiger, der in der Berechnung mit dem Gebäudereinertrag (Bodenwertverzinsung wird vom Reinertrag des Grundstücks abgezogen) multipliziert wird. Das daraus resultierende Ergebnis stellt den reinen Gebäudeertragswert dar.


4.3 Sachwertverfahren

Drei Komponenten bilden die Grundlage des Sachwertes. Erstens der Bodenrichtwert (Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils). Zweitens die Herstellungskosten der baulichen Anlagen. Drittens die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, zum Beispiel der Wege oder Garagen. Der Vorteil bei diesem Verfahren ist die objektive Ermittlung des Substanzwertes der Immobilie. Nachteil ist die mangelnde Datenbasis für moderne Häusertypen wie Passivhäuser und dass die Nachfrage dadurch nicht berücksichtigt wird.


Welche Bewertungsmethode die richtige ist, hängt ganz von der bestehenden Ausgangssituation ab.

5. Wie ist der Ablauf einer Bewertung?


Der Ablauf einer Bewertung durch Längle Immobilien umfasst folgende vier Schritte:


Schritt 1: Kontaktaufnahme

Sie nehmen Kontakt zu mir auf. Nachdem wir die ersten Details besprochen haben, treffen wir uns vor Ort.


Schritt 2: Ihre Immobilie wird von mir analysiert

Die präzise und detaillierte Bewertung findet durch mich vor Ort statt. Dabei überprüfe ich persönlich den Zustand des Objektes. Die Bewertung erfolgt dann auf Basis einer Analyse (siehe Punkt 4) zusammen mit der umfassenden Marktanalyse und aktuellen Preistrends.


Schritt 3: Ergebnis der Bewertung
Ihr Haus, Grundstück oder Ihre Wohnung wird berechnet und mit Vergleichsobjekten aus der Region nach Lage und Eigenschaften analysiert. Das Ergebnis wird Ihnen dann von mir präsentiert.


Schritt 4: Gemeinsam zum erfolgreichen Verkauf/Vermietung Ihrer Immobilie

Bestenfalls sind Sie mit meiner Vorleistung zufrieden und ich werde Ihre Immobilie schnellst- und bestmöglichst vermitteln.

6. Wie aussagekräftig ist die Bewertung von Immobilien?


Für die exakte Berechnung des Immobilienwertes gibt es keine Formel. Viele Faktoren (z. B. demographischer Wandel, lokale Städtebauentwicklung der Gemeinde) können nicht berücksichtigt werden, da diese nur schwer messbar oder voraussehbar sind. Die Immobilienbewertung ist ein Versuch, mithilfe Hilfe der Mathematik die Prozesse am Immobilienmarkt messbar und auch nachvollziehbar zu machen.


Neben der oben genannten Möglichkeit zur Ermittlung des Immobilienwertes, gibt es auch eine weitere. Diese versucht anhand von Angebot und Nachfrage, die zurzeit am Immobilienmarkt herrscht, einen Wert zu ermitteln. Somit kann der Verkaufspreis einer Immobilie vom Ergebnis der Immobilienbewertung abweichen.

Haftungsausschluss:

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in diesem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen.

zurück zum Immobilien-ABC