Der Mietkauf –

Ist das eine Alternative zum Kredit?


Beim Mietkauf wird eine Immobilie zuerst gemietet und anschließend gekauft.


Dieses Ratenkauf-Modell kann eine Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung über ein Darlehen sein, allerdings können sich dahinter auch einige Fallstricke für Käufer verbergen.


Viele Menschen möchten sich den Traum vom Eigenheim erfüllen.


  • Doch was ist, wenn die Bank keinen Kredit gewährt?
  • In diesem Fall kann der Mietkauf eine Möglichkeit sein, um an Wohneigentum zu kommen.
  • Doch für wen lohnt sich der Mietkauf und wie funktioniert er überhaupt?
  • Welche Vor- und Nachteile bietet ein Mietkauf?


Hier erfahren Sie, worauf Sie im Fall des Mietkaufs achten müssen und für wen dieses Modell in Frage kommt.

Zuerst die Frage, was ist bei einem Mietkauf zu beachten?


  • Beim Mietkauf erwirbt ein Mieter das Recht, das Mietobjekt später zu kaufen.


  • Ein Teil der gezahlten Miete wird zur Zahlung des Kaufpreises genutzt.


  • Der Mietkaufvertrag besteht aus einem Miet- und einem Kaufvertrag. Beides muss notariell beglaubigt werden.


  • Diese Variante der Immobilienfinanzierung eignet sich vor allem für Personen, die über wenig Eigenkapital verfügen, beziehungsweise nur schwer oder gar nicht an einen Bankkredit herankommen.


  • Die wichtigste Voraussetzung für den Mietkauf ist, dass das Haushaltseinkommen hoch genug ist, um die Raten zu begleichen.

1. Was ist der Mietkauf?


Der Mietkauf verbindet, wie der Name vermuten lässt, das Wohnen zur Miete mit dem Immobilienkauf. Beim Mietkauf wird die monatliche Miete zur Ratenzahlung fürs Eigenheim, indem sie teilweise auf den Kaufpreis angerechnet wird. Der Gesamtkaufpreis wird in der Regel in Form einer Anzahlung zu Beginn und einer Finanzierung der Restschuld nach einer vereinbarten Frist fällig. Dies kann besonders für junge Familien, Personen mit geringem Eigenkapital oder Selbstständigen, die kein Bankdarlehen bekommen, eine Möglichkeit sein, sich den Wunsch von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.


Was sind die Voraussetzungen für einen Mietkauf?

Für einen Mietkauf müssen Interessenten deutlich weniger Kriterien erfüllen, als bei einer Darlehensfinanzierung. Der Mietkauf kann als Alternative zu einem Kredit eine Möglichkeit zur Finanzierung des Eigenheims bieten. Dabei ist die wichtigste Voraussetzung, dass das Haushaltseinkommen hoch genug ist, um die Raten zu begleichen. Die monatlichen Belastungen durch die Miete sowie die Neben- und Lebenshaltungskosten dürfen die Einnahmen natürlich nicht übersteigen. Vor dem Vertragsabschluss führen die meisten Anbieter von Mietkäufen daher eine Bonitätsprüfung durch.


Welche Anbieter für Mietkauf gibt es?

Für das Finanzierungsmodell des Mietkaufs gibt es verschiedene Anbieter. Dabei gibt es je nach Anbieter unterschiedliche Aspekte und Vertragskonditionen, die man näher betrachten sollte. Mietkäufe werden von privaten Verkäufern, Baugenossenschaften oder speziellen Mietkaufgenossenschaften angeboten. Das Mietkaufmodell der Baugenossenschaften ähnelt vom Prinzip her dem klassischen Bausparen. Bei den Mietkaufgenossenschaften handelt es sich meist um relativ junge und kleine Unternehmen. Vor einem Vertragsabschluss sollte man am besten Vergleichsangebote einholen.


Wo finde ich Mietkauf-Angebote für Häuser und Wohnungen?

Auf den gängigen Immobilienportalen gibt es für den Mietkauf meist keine Rubrik. Beim privaten Mietkauf können Anbieter über den Kleinanzeigenteil der Zeitung oder über Online-Inserate ermittelt werden. Außerdem empfiehlt es sich, den möglichen Vertragspartner, entweder Mieter oder Vermieter, direkt auf die Möglichkeit des Mietkaufs anzusprechen.

2. Wie funktioniert der Mietkauf?


Beim Mietkauf wird zunächst ein Mietvertrag geschlossen, bei dem das gemietete Objekt zu einem späteren Zeitpunkt in das Eigentum des Mieters übergeht. Während dieses Zeitraums gelten für beide Parteien die gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts. Der Mietkaufvertrag besteht aus einem Mietvertrag und einem Kaufvertrag. Damit gelten sowohl das Mietrecht als auch das Kaufrecht. Sowohl Miet- als auch Kaufvertrag müssen notariell beurkundet sein. Hierbei wird der Kaufpreis für die Immobilie bereits beim Abschluss des Mietvertrages vereinbart.


Wie funktioniert der Mietkauf ohne Eigenkapital?

In der Regel wird zu Beginn eine Einmalzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises fällig, die gegebenenfalls jedoch auch über die Mietraten abbezahlt werden kann. Dabei müssen Interessenten beachten, dass beim Mietkauf ohne Eigenkapital die monatliche Belastung deutlich höher ausfällt, bzw. die Restschuld deutlich höher ausfällt. Aufgrund des Kaufvertrages greifen hierbei die Vorgaben des Kaufrechts. Während der Mieter in dem Haus oder der Wohnung lebt, zahlt er eine Miete, die bereits einen Ansparbetrag für den späteren Kauf enthält. Diese monatlichen Mietzahlungen sind dabei aus dem Mietzins, den der Eigentümer von der monatlichen Zahlung einbehält, und dem Anzahlungsbetrag zusammengesetzt. Sie werden anteilig auf den Kaufpreis angerechnet.


Beim endgültigen Erwerb der Immobilie wird der bis dahin angesparte Betrag mit dem Kaufpreis verrechnet. Der Kaufpreis kann, je nach Vereinbarung, entweder gänzlich über die anteiligen Mietzahlungen oder nach Ende der Mietlaufzeit über eine größere Restsumme (Schlussrate) beglichen werden. Die Laufzeit beim Mietkauf beträgt in der Regel zwischen zehn und 15 Jahren.


Die jeweiligen Verpflichtungen für den Mietkäufer sollten nicht unterschätzt werden. Zum einen ist bei einer vollständigen Rückzahlung innerhalb der Laufzeit mit einer sehr hohen monatlichen Belastung zu rechnen, zum anderen übernimmt der Mietkäufer sofort das wirtschaftliche Eigentum der Immobilie und muss meistens anteilig für die Kosten von Instandsetzungen, Reparaturen, Modernisierungen sowie die Verwaltung der Immobilie aufkommen. Juristisch ist der Mietkäufer jedoch noch kein Eigentümer, weshalb er bei baulichen Maßnahmen kein Mitspracherecht hat. Das Eigentum geht erst mit Abschluss des Mietkaufs auf den Käufer über.


Der Mietkaufvertrag

Da der unterzeichnete Mietkaufvertrag aus einem Miet- und einem Kaufvertrag besteht, müssen alle Pflichtangaben sowohl für das Mietverhältnis als auch für den Kaufvertrag enthalten sein. Ein Mietkaufvertrag kann grundsätzlich nicht ohne notarielle Beglaubigung abgeschlossen werden, da für den käuflichen Erwerb von Immobilien eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages gesetzlich vorgeschrieben ist.


Pflichtangaben Mietvertrag:

  • Persönliche Daten von Vermieter und Mieter
  • Angaben zur Wohnung, z.B. Adresse, Quadratmeterzahl, Zimmeranzahl
  • Beginn des Mietverhältnisses (ggf. Ende bei befristetem Vertrag)
  • Höhe der monatlichen Miete


Weitere übliche Angaben in Mietverträgen sind:

  • Mietkaution
  • Schönheitsreparaturen
  • Betriebs- und Nebenkosten, Verteilerschlüssel
  • weitere besondere Vereinbarungen

Zu Beginn des Mietverhältnisses empfiehlt es sich, ein Übergabeprotokoll anzufertigen. Insbesondere wenn es sich um einen Optionskauf handelt.


Pflichtangaben Kaufvertrag:

  • Persönliche Daten der beteiligten Parteien
  • Kaufpreis
  • Grundbuch und Sachstand
  • Vertragsgegenstand
  • Daten zum Übergang an Besitz, Nutzung und Lasten
  • Gewährleistungsansprüche

3. Mietkauf oder Optionskauf?


Man unterscheidet beim Mietkauf zwischen zwei Arten:


1. Mietkauf mit Kaufpflicht (Klassischer Mietkauf)

Beim klassischen Mietkauf verpflichtet sich der Mieter, die Immobilie nach einer festgelegten Zeit zu kaufen. Mit dem Besitzer einigt er sich auf einen Preis, den er nach Ablauf der Frist bezahlt. Die bis zu diesem Zeitpunkt gezahlte Netto-Kaltmiete fließt teilweise in die Finanzierung des Eigenheims mit ein. Mit Beginn des Mietkaufs wird häufig eine Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises fällig. Diese Anzahlung entspricht dem Eigenkapital, das üblicherweise in die Immobilienfinanzierung eingebracht werden muss.


Sollte der Mieter nicht genügend Eigenkapital vorweisen können, kann gegebenenfalls auch eine komplette Ratenzahlung vereinbart werden, wodurch allerdings die monatliche Belastung für den Mieter durch höhere Raten ansteigt. Beim klassischen Mietkauf ist darauf zu achten, dass Vereinbarungen zum Kündigungsrecht in die Mietkauf-Vereinbarung aufgenommen werden, sodass sich Mieter und Besitzer für den Fall eines Verkaufs, Umzugs oder finanzieller Schwierigkeiten absichern können. Abgesehen von der späteren Fälligkeit der Kaufpreiszahlung gleicht dieses Mietkaufmodell dem klassischen Immobilienkauf.



2. Mietkauf mit Kaufoption (Optionskauf)

Beim Optionskauf gibt es keinen verbindlichen Kaufvertrag, da der Mieter selbst entscheidet, ob der Kauf letztendlich zustande kommt. Hierbei lässt der Eigentümer dem Mieter ein Optionsrecht im Grundbuch eintragen, um ihm das Kaufrecht innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zuzusichern. Somit kann der Interessent testweise in der Immobilie wohnen, ohne gleich eine Kaufverpflichtung einzugehen. Der Mieter kann dann gegebenenfalls zu einem späteren Zeitpunkt von der Kaufoption Gebrauch machen und das Objekt erwerben. Das Verfahren des Optionskaufs lässt sich mit einem klassischen Vorkaufsrecht vergleichen.


Diese Variante des Mietkaufs wird vor allem von Wohnungsbaugenossenschaften und Bauträgern angeboten. Die Kaufoption besteht jedoch in der Regel nur, solange der Mietvertrag nicht vom Mieter gekündigt wird - andernfalls erlischt sie. Zu beachten ist, dass etwaige Sonderzahlungen beim Rücktritt von der Kaufoption eventuell verfallen und nicht erstattet werden. In diesem Fall wäre dann auch das Geld für zwischenzeitlich angefallene Reparaturen und Instandsetzungen, für die der Mietkäufer aufkommen musste, umsonst gezahlt. Schon beim Vertragsabschluss sollte der Mietkäufer zudem darauf achten, dass die geleisteten Ansparraten im Falle eines Rücktritts von der Kaufoption zurückerstattet werden.

4. Für wen lohnt sich der Mietkauf?


Diese Variante der Immobilienfinanzierung ist vor allem interessant für Personen, die kein Bankdarlehen erhalten. Beispielhafte Personengruppen sind junge Familien oder Selbstständige sowie Personen aus sogenannten „Krisenbranchen“ (zum Beispiel Taxigewerbe oder Gastronomie), die Banken häufig von der Kreditvergabe ausschließen. Für diese Personen kann es sich anbieten, einen Großteil der Wunschimmobilie mit monatlichen Raten in Form der Miete über mehrere Jahre hinweg zu finanzieren und nur noch einen kleinen Teil mittels einer Einmalzahlung zu begleichen, dieses Szenario ist vergleichbar mit einer Ballonfinanzierung eines Autos. Durch die anteilige Anrechnung der Miete sinkt der Kaufpreis der Immobilie von Monat zu Monat, wodurch bei einem späteren Kauf eine deutlich niedrigere Finanzierungssumme nötig ist.


Theoretisch haben beim Mietkauf, im Gegensatz zur klassischen Baufinanzierung, auch Menschen mit einem negativen Schufa-Eintrag die Chance auf ein Eigenheim, da keine Bank involviert ist. Allerdings ist auch diese Variante bei einem negativen Schufa-Eintrag nicht empfehlenswert. Die sich aus dem Mietkauf ergebende langfristige finanzielle Verpflichtung bietet keine sinnvolle Lösung für Personen, die nicht über die nötigen finanziellen Mittel verfügen. Wenn nämlich bei Fälligkeit des Restbetrages der Kaufpreis nicht finanziert werden kann, droht eine teure Rückabwicklung des notariellen Vertrags.


Ein Mietkauf ist außerdem interessant für Personen, die eine Immobilie und ihr Umfeld vor der endgültigen Bindung eine gewisse Zeit als Mieter testen möchten. Der Mietkauf bietet die Chance herauszufinden, ob eine Immobilie und/ oder eine Wohnlage den eigenen Anforderungen entspricht.


Bei der Variante des Optionskaufes hat der Mietkäufer die Möglichkeit, das Objekt und die Wohnsituation zuerst zu testen, bevor er tatsächlich kauft.


Der Optionskauf ermöglicht es Interessenten, sich das gewünschte Objekt ohne spätere Verpflichtung zu „reservieren“ und das Objekt zu kaufen, sobald die finanziellen Mittel vorhanden sind.


Im Allgemeinen ist der Mietkauf jedoch nur sinnvoll für Personen, die über ein ausreichendes Einkommen verfügen, um neben den Mietzahlungen die monatliche Belastung durch die Ansparleistung für den späteren Immobilienkauf zu stemmen. Daher sollte immer abgeschätzt werden, ob die monatliche Belastung auch wirklich dauerhaft tragbar ist.

5. Immobilienkauf ohne Bankkredit - Wo ist der Haken?


Neben den finanziellen Aspekten gibt es beim Mietkauf weitere Dinge, wie zum Beispiel das Motiv des Verkäufers, zu beachten. Als Interessent sollten Sie sich fragen, weshalb der Verkäufer die Immobilie über einen Mietkauf, anstatt durch einen traditionellen Immobilienverkauf, veräußern möchte. Bei einer Top-Immobilie würde kein Eigentümer erst vermieten, um dann über das Optionskaufmodell darauf zu hoffen, dass die Immobilie möglicherweise nach langer Zeit gekauft wird. Warum sollten Verkäufer ihre Immobilie also über den Mietkauf anbieten?


Risiko: Die Lage

Ein Grund dafür kann die Lage der Immobilie sein. Es ist eher unwahrscheinlich, dass ein Objekt in guter Innenstadtlage zum Mietkauf angeboten wird, da die Nachfrage nach Kaufobjekten hier in der Regel hoch ist.


Risiko: Der Zustand

Auch der Zustand des Hauses oder der Wohnung kann ein Grund sein, dass sie zum Mietkauf angeboten wird, denn ist eine Immobilie in schlechtem Zustand, findet sich meist nicht so leicht ein Käufer. Eigentümer sind in diesem Fall gezwungen, einen Mietkauf als weitere Option anzubieten. Als Käufer sollten Sie sich ein genaues Bild vom Zustand der Immobilie machen sowie Kosten und Nutzen genau abwägen.

 

Risiko: Insolvenz und Zwangsversteigerung

Des Weiteren sollten Sie nicht außer Acht lassen, dass der Mietkauf einige Unsicherheiten mit sich bringen kann, beispielsweise wenn der Verkäufer Insolvenz anmeldet oder die Immobilie zwangsversteigert wird. Sofern keine vertraglichen Regelungen für diese Fälle festgelegt wurden, haben Sie keinen Anspruch auf eine Rückzahlung bereits gezahlter Raten.


Risiko: Verpflichtungen

Bei einem Optionskauf haben Sie keine Verpflichtung, die Immobilie am Ende zu kaufen. Beim klassischen Mietkauf besteht diese Verpflichtung allerdings schon. Außerdem sollten Sie beachten, dass Sie als Mietkäufer in der Regel alle Pflichten des Inhabers übernehmen, inklusive Instandsetzung und -haltung.

6. Die Vor- und Nachteile beim Mietkauf im Überblick


Vorteile beim Mietkauf


  • Alternative zum Bankkredit: Der Mietkauf bietet eine Alternative, wenn ein klassisches Bankdarlehen nicht infrage kommt. Er ermöglicht prinzipiell den Erwerb einer Immobilie auch ohne Eigenkapital (wenn keine Anzahlung vereinbart ist). Beim Mietkauf gibt es deutlich weniger Annahmekriterien als beim klassischen Bankdarlehen.
  • Flexibilität: Der Optionskauf bietet die Möglichkeit, vorerst zur Probe zu wohnen und die Immobilie zu testen, ohne sich zum späteren Kauf zu verpflichten.
  • Stabilität: Die Mietkaufrate bleibt unabhängig von Zins- und Mietpreisentwicklungen stabil, was dem Mietkäufer Planungssicherheit verschafft.



Nachteile beim Mietkauf


  • Finanzielle Konditionen: Der Mietkauf ist im Vergleich zum Darlehen oder Direktkauf oft relativ teuer. Die Mieten beim Mietkauf liegen oft über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zudem müssen Anzahlung und Abschlussgebühr einkalkuliert werden.
  • Weniger attraktive Immobilien: Immobilienbesitzer bieten zum Teil schwer zu verkaufende Immobilien über Mietkaufmodelle an, um auf diesem Weg doch noch einen Käufer zu finden. Häufig befinden sich diese Immobilien in weniger attraktiven Lagen oder in einem minderwertigen Zustand.
  • Keine staatlichen Fördermittel: Für den Bau oder Kauf einer Immobilie erhalten junge Familien in fast allen Bundesländern Zuschüsse (zum Beispiel Baukindergeld) oder vergünstigte Kredite. Diese staatlichen Fördermittel greifen jedoch in der Regel nicht beim Mietkauf.
  • Risiko bei Insolvenz des Vermieters: Sollte der Verkäufer Insolvenz anmelden oder die Immobilie zwangsversteigert werden, ist das bisher für den Mietkauf gezahlte Geld oftmals verloren, es sei denn, es wurden diesbezüglich vertragliche Regelungen getroffen.
  • Verpflichtungen als Mietkäufer: Beim Mietkauf geht das Eigentum an der Immobilie mit Abschluss des Vertrages auf den Käufer über. Je nach Ausgestaltung des Vertrages kann das bedeuten, dass der Mieter an den Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie beteiligt wird, auch wenn er noch nicht Eigentümer und damit zur Verfügung über das Haus oder die Wohnung berechtigt ist.

7. Tipps für den Mietkauf


Tipp: Immobilienwert ermitteln lassen

Wer einen Mietkauf in Erwägung zieht, sollte unbedingt einige Punkte beachten. Grundsätzlich sollte das Mietkaufobjekt die gleichen Anforderungen erfüllen wie beim Sofortkauf. Deshalb sollte ein professionelles Gutachten den Sanierungsrückstau und etwaige Mängel sowie den allgemeinen Zustand der Immobilie erfassen. Die monatlichen Mietzahlungen und der Restkaufpreis sollten dem ermittelten Immobilienwert entsprechen. Zudem sollten Sie den Mietkaufpreis mit den ortsüblichen Miet- und Immobilienkaufpreisen vergleichen. Liegt der Preis deutlich darüber, sollten Sie vom Mietkauf absehen.


KOSTENLOSE IMMOBILIENBEWERTUNG ANFORDERN


Prüfen Sie auch, ob im Grundbuch finanzielle Belastungen oder Rechtsansprüche von Dritten, beispielsweise ein bestehendes Vorkaufsrecht, vermerkt sind. Diese könnten den Wert der Immobilie mindern.


Tipp: Finanzierung richtig einschätzen

Das Verhältnis zwischen Eigenkapital, Mietzahlungen, Kaufpreis und Laufzeit des Mietkaufes sollte angemessen sein. Setzen Sie auf seriöse Analysen, die den finanziellen Spielraum sowie die Lebensplanung des Mietkäufers einbeziehen. Ansprechpartner hierfür finden Sie unter anderem bei den Verbraucherzentralen.


Zudem sollten sich Interessenten für einen Mietkauf folgende Fragen stellen:

  • Wie hoch sind die monatlichen Raten, die Anzahlung, der Gesamtkaufpreis und der Restkaufpreis?
  • Wie hoch ist der Tilgungsanteil an der Monatsrate?
  • Wie sicher sind die eingezahlten Gelder und wie werden sie angelegt?
  • Wie ist die Immobilie abgesichert, falls der Vermieter insolvent wird?
  • Was passiert, wenn sich die eigenen Lebensumstände ändern, beispielsweise bei Umzug, Scheidung oder Verlust des Arbeitsplatzes?
  • Wer bezahlt für während der Mietzeit durchgeführte Instandhaltungsarbeiten und die Verwaltung?
  • Sind Sondertilgungen möglich?


In Bezug auf den Mietkaufvertrag ist es ratsam, sich ein Ausstiegsrecht aus dem Vertrag gewähren zu lassen. Des Weiteren ist es sinnvoll, sich ein Recht zur Sondertilgung eintragen zu lassen. Sollte dann unerwartet mehr Geld zur Verfügung stehen, können Mietkäufer eine höhere Zwischenzahlung leisten und somit die Restsumme minimieren.


Im Falle eines Optionskaufes fällt der Kaufvertrag weg, da der Interessent sich erst später für einen Kauf entscheiden kann. Hierbei wird dann allerdings der Zeitraum, in dem der Mieter eine Entscheidung zu treffen hat, im Mietvertrag festgehalten.


Entscheidung überlegt treffen

Um eventuelle Fallstricke zu umgehen, empfiehlt es sich vor allem für Laien, den Vertrag von einem Experten prüfen zu lassen. Dies kann beispielsweise ein Notar sein oder auch eine Verbraucherzentrale. Grundsätzlich sollte man einen Immobilienkauf nicht überstürzen, sondern seine Entscheidung gut durchdenken. Das gilt auch für das Mietkauf-Modell.


Fazit: Eher für Unentschlossene als Geringverdiener

Haftungsausschluss:

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in diesem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen.

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