Nutzen, Rechte und Pflichten -

Nießbrauch und Nießbrauchrecht


Unter dem Nießbrauchrecht versteht man nach §1303 BGB das Nutzungsrecht an einer Sache oder einem Vermögen.


Mit dem Nießbrauchrecht überträgt der Eigentümer der Immobilie seine Rechte zum Bewohnen und wirtschaftlichen Nutzen des Objektes auf eine weitere Partei. Er behält lediglich das Verfügungsrecht. Der Nutznießer darf also die Immobilie nutzen und ihre Gewinne, z.B. in Form von Mieteinnahmen, beziehen. Die Immobilie verkaufen darf er jedoch nicht.


Häufig tritt das Nießbrauchsrecht ein, wenn Eltern ihre Immobilie frühzeitig an ihre Kinder vererben wollen, jedoch bis zum Lebensende selbst noch darin wohnen wollen.


Welche Auswirkungen das Nießbrauchrecht auf eine Immobilie hat, wie es geregelt ist und wie es aufgehoben werden kann, erfahren Sie auf dieser Seite.

Sie finden folgende Details auf dieser Seite:


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1. Was bedeutet Nießbrauch?


Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) beschreibt der Nießbrauch grundsätzlich das einer bestimmten Person (Nießbraucher) zustehende dingliche und höchstpersönliche Recht, aus einem fremden Gut Nutzen zu ziehen. Dies wird auch als Fruchtziehung bezeichnet. Ein Nießbrauch kann sowohl an Sachen (§§ 1030 bis 1067 BGB) als auch an Rechten (§§ 1068 bis 1084 BGB) und Vermögen (§§ 1085 bis 1089 BGB) bestehen.


Nießbrauchrecht bei Immobilien

Die häufigste Form des Nießbrauchs ist das Recht, eine Immobilie zu bewohnen und alle Nutzungen aus dieser zu ziehen. Der Nießbrauch an Vermögen kommt etwas seltener vor. Mit Hilfe des Nießbrauchsrecht haben Immobilienbesitzer, die ihr Haus oder Grundstück verkaufen oder an Angehörige verschenken möchten, also die Möglichkeit, das Eigenheim weiterhin wie gewohnt zu nutzen (Vorbehaltsnießbrauch). Häufig kommt dies bei Eltern vor, die ihren Kindern die eigene Immobilie noch zu Lebzeiten schenken, aber trotzdem in der Immobilie wohnen bleiben möchten. Der Status der Eigentümerschaft wird an die Kinder übertragen, die Eltern selbst werden zu Nießbrauchern.


Durch den Nießbrauch findet laut BGB keine Eigentumsübertragung an den Nießbraucher statt. Daher gehen nur die Rechte zur Nutzung und “Fruchtziehung” (zum Beispiel durch Vermietung) auf den Nießbrauchberechtigten über, jedoch nicht das Verfügungsrecht, weshalb dieser die Immobilie im Gegensatz zum Eigentümer beispielsweise nicht verkaufen kann.


Das Nießbrauchrecht muss nicht zwingend für die gesamte Immobilie festgelegt werden. Es ist ebenfalls möglich, dieses auf einen Teil der Immobilie zu beschränken. Dann wird von einem Bruchteilnießbrauch gesprochen.


Grundsätzlich gilt: Das Nießbrauchrecht wird stets durch einen notariell beglaubigten Nießbrauchvertrag festgelegt und anschließend im Grundbuch vermerkt.

2. Wie unterscheiden sich Nießbrauch und Wohnrecht?


Die Begriffe Nießbrauch und Wohnrecht werden häufig verwechselt. Sowohl Nießbrauch als auch Wohnrecht werden im Grundbuch eingetragen und führen zu einer Belastung der Immobilie. Beide Rechte sind laut BGB nicht vererbbar und bleiben auch im Falle eines Eigentümerwechsels bestehen.


Der Unterschied besteht darin, dass der Begünstigte beim reinen Wohnrecht lediglich über das Recht verfügt, die Immobilie lebenslang zu bewohnen. Über das Wohnrecht hinaus hat die Person keine weiteren Rechte an der Immobilie, so darf sie beispielsweise keinen wirtschaftlichen Gewinn, wie z.B. aus Mieteinnahmen aus ihr ziehen.


Beim Nießbrauchrecht dagegen besteht laut Nießbrauchvertrag die Berechtigung, die Immobilie zu vermieten oder zu verpachten, also ein Recht zur Fruchtziehung, zum Beispiel, wenn der Nießbrauchberechtigte aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim umziehen muss. Die Pflegekosten für den Nießbrauchberechtigten können dann durch die Mieteinnahmen abgedeckt werden. Dies gilt aber nur, wenn eine Vermietung in der Einigung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

3. Welche Arten von Nießbrauch gibt es?


Das Nießbrauchrecht kann individuell ausgehandelt werden. In Bezug auf erbrechtliche und steuerliche Konsequenzen müssen die folgenden Nießbrauch-Modelle unterschiedlich betrachtet werden:


Zuwendungsnießbrauch

Bei dieser Art des Nießbrauchs wechselt laut Nießbrauchvertrag die Immobilie nicht den Eigentümer, dieser räumt dem Begünstigten jedoch ein Nießbrauchrecht ein. Dadurch kann der Nießbrauchberechtigte von den erwirtschafteten Einnahmen profitieren. Darüber hinaus wird zwischen dem unentgeltlichen, teilentgeltlichen und entgeltlichen Zuwendungsnießbrauch unterschieden, die jeweils steuerrechtlich unterschiedlich behandelt werden.


1.    Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch
Bei einem entgeltlichen Nießbrauch muss der Nießbraucher ein Entgelt an den Eigentümer zahlen und die Einnahmen aus Pacht bzw. Miete versteuern. Er kann jedoch das an den Eigentümer gezahlte Entgelt als Werbungskosten geltend machen. Der Eigentümer muss das Entgelt als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung versteuern, kann aber die Gebäudeabschreibung geltend machen. Erhaltungsaufwand und weitere Aufwendungen kann derjenige absetzen, der dafür aufgekommen ist.


2.    Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch
Auch beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch muss der Nießbrauchberechtigte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Allerdings fallen diese niedriger aus, da kein Entgelt für den Nießbrauch gezahlt wird. Nachträgliche Herstellungskosten und weitere Lasten wie Erhaltungsaufwendungen können vom Nießbraucher als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn er diese selbst bezahlt hat. Bei dieser Variante erhält der Eigentümer keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Der unentgeltliche Nießbrauch ist einkommensteuerlich irrelevant, wenn die Immobilie selbst genutzt wird.


3.    Teilentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch
Der teilentgeltliche Nießbrauch wird steuerlich in zwei Vorgänge aufgeteilt, wobei die Besteuerung entsprechend vorgenommen wird. Auch hier können Werbungskosten im Verhältnis von Entgelt des Nießbrauchs zum Kapitalwert geltend gemacht werden.

 


Vorbehaltsnießbrauch

Hierbei überträgt der bisherige Eigentümer seine Immobilie, zum Beispiel seine Wohnung oder ein Grundstück, und lässt sich im Gegenzug ein Nießbrauchrecht einräumen. Nutzt der Nießbrauchberechtigte die Immobilie nicht selbst, erzielt dieser anstelle des neuen Eigentümers Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (Fruchtziehung). Diese Form des Nießbrauchs kommt häufig im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge, zum Beispiel von Eltern auf ihre Kinder, vor. In Bezug auf die Erbschaftssteuer können durch den Vorbehaltsnießbrauch Steuern gespart werden.



Nachrangiger Nießbrauch

Auch hierbei wird das Eigentum übertragen und der bisherige Eigentümer lässt sich ein Nießbrauchrecht einräumen, wobei bereits bei der Übergabe eine dritte Person im Nießbrauchvertrag festgelegt wird, die nach dem Tod des Nießbrauchberechtigten das Nießbrauchrecht erhält. Laut BGB kann der Nießbrauch nicht automatisch übertragen oder vererbt werden, sondern es wird direkt bei der Vereinbarung des Nießbrauchs ein weiterer Nießbrauchberechtigter festgelegt, der nachfolgen soll.



Quotennießbrauch

Eine weitere Möglichkeit ist der Quotennießbrauch. Dabei erhält der Nießbrauchberechtigte laut BGB einen festgelegten Anteil der Einkünfte einer Immobilie, zum Beispiel mit einer Quote von einem Viertel.

4. Welche Rechte und Pflichten entstehen durch den Nießbrauch?


Laut BGB können sowohl Nießbrauchberechtigte als auch Eigentümer Rechte und Pflichten während der Dauer des Nießbrauchs im Nießbrauchvertrag individuell festlegen. Die nachfolgenden Rechte und Pflichten gelten jedoch ohne weitere vertragliche Regelungen.

 

Rechte und Pflichten für den Nießbraucher

Neben den Rechten der umfassenden Nutzung sowie Fruchtziehung aus der Immobilie hat der Nießbraucher gemäß der Einigung die Verfügungsgewalt über die Erträge sowie das Recht auf Schadensersatz bei Verletzung des Nießbrauchrechts.

Gleichzeitig ist der berechtigte Nießbraucher laut Nießbrauchvertrag jedoch verpflichtet, die Immobilie zu erhalten, ordnungsgemäß zu bewirtschaften sowie zu versichern. Außerdem muss er gewöhnliche öffentliche Lasten, wie beispielsweise die Grundsteuer, tragen. Für Verschlechterungen durch ordnungsgemäße Nutzung der Immobilie (zum Beispiel Abnutzung eines Treppengeländers) muss der Nießbrauchberechtigte nicht aufkommen. Auch für außergewöhnliche Maßnahmen, die über die Bewirtschaftung hinausgehen (zum Beispiel Modernisierungsmaßnahmen) ist er laut Einigung nicht zuständig, dies ist Sache des Eigentümers.

Der Nießbraucher darf die Immobilie nicht wesentlich umgestalten oder verändern. Falls Ausbesserungen notwendig sind oder die Immobilie beschädigt ist, ist der Nießbraucher verpflichtet, dies dem Eigentümer unverzüglich zu melden.


Rechte und Pflichten für den Eigentümer

Der Eigentümer hat das Recht, den Nießbrauch durch den Nießbrauchvertrag zu beschränken, zum Beispiel zeitlich oder auf einen Teil der Immobilie. Dieser Anspruch muss allerdings bereits bei der Bestellung des Nießbrauchs vermerkt werden.

Zudem behält der Eigentümer das Verfügungsrecht über die Sache, bzw. die Immobilie. Somit kann er die Immobilie jederzeit und ohne Einwilligung des Nießbrauchberechtigten veräußern, wobei das Nießbrauchrecht jedoch bestehen bleibt.

Andererseits ist der Eigentümer verpflichtet, für die außergewöhnlichen Unterhaltungskosten (zum Beispiel Modernisierung der Heizung oder Elektroanlage) aufzukommen. Kommt er seiner Pflicht nicht nach, macht er sich gegenüber dem Nießbraucher schadensersatzpflichtig

5. Wie kann man durch Nießbrauch Steuern sparen?


Der Nießbrauch kann in einigen Fällen aus steuerlicher Sicht von Vorteil sein, da der Wert des Nießbrauchs vom Hauswert abgezogen werden kann.


Nießbrauch bei vorweggenommener Erbfolge

Nießbrauch kann im Falle einer vorweggenommenen Erbschaftsfolge sinnvoll sein, wenn Eigentümer ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an die eigenen Nachkommen weitergeben wollen, ohne direkt ausziehen zu müssen (zum Beispiel Eltern an die Kinder). Dabei sollten die Erbschaftssteuer-Freibeträge berücksichtigt werden, um die Kosten im Gegensatz zur herkömmlichen Erbschaft zu verringern.


Erbschaftssteuer bei Immobilien

Im Erbfall, wenn beispielsweise ein Vater seinem Sohn das Familienhaus vererben möchte, tritt das Erbrecht in Kraft. Erblasser und Erbe sollten sich genauestens über die einzelnen Aspekte der Erbschaftssteuer und des Erbrechts informieren.



Nießbrauch statt Schenkung

Mithilfe des Nießbrauchrechts kann im Falle einer Schenkung die normalerweise anfallende Schenkungssteuer umgangen werden.


Beispiel: Vorbehaltsnießbrauch

Ein Vater (Schenker) möchte seinem Sohn ein Haus im Wert von 600.000 Euro übertragen. Der Freibetrag bei der Schenkungssteuer beträgt jedoch lediglich 400.000 Euro pro Kind, so dass in diesem Fall 200.000 Euro versteuert werden müssten. Überträgt der Vater das Haus allerdings unter dem Vorbehalt des Nießbrauchs und hat dieser einen Wert von 250.000 Euro, kann dieser vom Wert der Immobilie abgezogen werden, so dass sich nur noch ein Restwert von 350.000 Euro ergibt. Dieser liegt wiederum unterhalb der steuerlichen Freigrenzen. Daher würde in diesem Fall keine Schenkungssteuer anfallen.


Damit der Wert der Immobilie sowie des Nießbrauchs genau bestimmt werden kann, sollte vor der Übertragung unter Vorbehalt des Nießbrauchs ein professionelles Wertgutachten eingeholt werden.

6. Wie kann ich ein Haus mit Nießbrauchrecht verkaufen?


Das Nießbrauchrecht bleibt beim Hausverkauf bestehen. Das gilt auch, wenn der Eigentümer vor dem Nießbraucher verstirbt und der Besitz beispielsweise vererbt wird. Ein Nießbrauchrecht muss notariell beurkundet und ins Grundbuch beim Grundbuchamt eingetragen werden. Dabei wird es in Abteilung II des Grundbuchs unter Beschränkungen und Belastungen vermerkt.


Eine eingetragene Belastung kann den Hausverkauf deutlich erschweren. Des Weiteren wird der Wert der Immobilie durch ein Nießbrauchrecht beeinflusst. Im Vergleich zu gleichartigen Immobilien fällt der Immobilienwert hier meist geringer aus. Es besteht jedoch die Möglichkeit, das Nießbrauchrecht in beiderseitigem Einvernehmen aus dem Grundbuch zu löschen.


Wie wirkt sich ein Nießbrauchrecht auf die Finanzierungsmöglichkeiten aus?

Nicht nur der Wert der Immobilie wird durch die eingetragene Belastung beeinflusst, sondern auch die Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung. Bei der Vergabe von Immobilienkrediten verlangt die Bank meist, an erster Stelle als Grundschuld - Gläubiger im Grundbuch eingetragen zu werden. So stellt sie sicher, dass sie im Falle einer Zwangsversteigerung zuerst bedient wird.


Sollte die Immobilie jedoch mit einem Nießbrauch belastet sein, verfügt dieser meist über die erstrangige Grundschuld im Grundbuch und hat damit Anspruch darauf im Falle einer Zwangsversteigerung zuerst bedient zu werden. Die Bank müsste sich in diesem Fall auf eine nachrangige Absicherung einlassen.


Damit das nicht geschieht, bestehen Banken meist auf den Rangrücktritt des Nießbrauchberechtigten. Wer ein Darlehen für eine mit einem Nießbrauchrecht belastete Immobilie erhält, der profitiert jedoch, da ein Nießbrauchrecht meist zu einer Wertminderung der Immobilie führt und demzufolge auch ein niedrigeres Darlehen erforderlich ist.

7. Wie kann ich ein Nießbrauchrecht löschen, ablösen oder beenden?


Es bestehen drei Möglichkeiten für die Löschung, das Ablösen oder Beenden eines Nießbrauchrechts:


1.    Ein Nießbrauch wird mit dem Nießbrauchvertrag nicht automatisch lebenslang vereinbart. Grundsätzlich kann es zeitlich begrenzt werden. Dabei wird die Dauer vertraglich festgehalten und der Nießbrauch erlischt anschließend automatisch.


2. Es besteht außerdem die Möglichkeit, die Eintragung des Nießbrauchrechts zu löschen. Die Löschungsbewilligung geschieht meist in beiderseitigem Einvernehmen von Nießbrauchberechtigtem und Eigentümer. Es reicht jedoch auch aus, wenn der Nießbraucher einseitig erklärt, dass er das Recht aufgibt. Hierbei kann für die Löschung eine Entschädigungszahlung an den Nießbraucher vereinbart werden. In jedem Fall muss die Löschungsbewilligung von einem Notar beglaubigt werden. Anschließend kann das Nießbrauchrecht vom Grundbuchamt aus dem Grundbuch ausgetragen werden und alle Rechte zur Nutzung der Immobilie gehen zurück an den Eigentümer.


3. Mithilfe einer Rückauflassungsvormerkung oder Rückforderungsklausel kann der Eigentümer die Immobilie in bestimmten Fällen zurückfordern. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn vertragswidriges Verhalten des Nießbrauchberechtigten vorliegt - sollte der Nießbraucher den Besitz bzw. die Immobilie nicht sachgemäß benutzen.

 

Das Nießbrauchrecht ist nicht übertragbar, kann also weder vererbt noch verkauft oder verschenkt werden. Ausschließlich die Übertragung der Ausübung auf andere Personen ist zulässig (§ 1059 BGB). Der Nießbrauch endet zwangsläufig, wenn der Nießbrauchberechtigte verstirbt (Ausnahme: Vereinbarung eines nachrangigen Nießbrauchs).

8. Auf einen Blick: Was sind die Vor- und Nachteile des Nießbrauchs?


Vorteile

  • Immobilie nach Verkauf weiter nutzen
    Das Nießbrauchrecht ermöglicht dem Immobilieneigentümer den Verkauf seiner Immobilie, dabei behält er jedoch das Recht, die Immobilie als Nießbrauchberechtigter zu nutzen und die Früchte daraus zu ziehen - zum Beispiel bei einer Vermietung.
  • Steuern sparen
    Ob ein Nießbrauch für den berechtigten Eigentümer aus steuerlichen Gründen sinnvoll ist, sollte im Voraus geprüft werden. Dies ist nur der Fall, wenn der Immobilienwert bei einer Schenkung über den Schenkungssteuerfreibetrag hinausgeht. Die schenkungssteuerlichen Vorteile sind also vom Vermögen, der Sache oder dem Gegenstand abhängig. Als Alternative zur Übertragung mit Nießbrauchrecht bietet sich auch eine schrittweise Übertragung an, wenn es sich bei der Sache um eine Immobilie handelt. Der Freibetrag kann nämlich alle zehn Jahre ausgenutzt werden und bietet in der Regel etwas Spielraum für den Schenker.


Nachteile

  • Immobilienverkauf erschwert
    Ein eingetragenes Nießbrauchrecht kann den Immobilienverkauf erheblich erschweren, weil die Nutzung durch den Käufer erstmal nicht möglich ist, da das Nießbrauchrecht laut Nießbrauchvertrag auch nach einem Verkauf weiter besteht. Daher ist die Immobilie schwerer zu vermitteln. Käufer möchten in der Regel nicht, dass ein Dritter das Recht hat, in ihrer Immobilie zu wohnen oder diese zu vermieten.
  • Immobilienwert wird gemindert

          Der Wert einer Immobilie mit eingetragenen Belastungen ist meist geringer, als der gleichartiger Objekte ohne                         Vorbelastungen.

9. Welche Alternativen zum Nießbrauch gibt es?


Inwiefern die Bestellung eines Nießbrauchrechts sinnvoll ist, hängt von den individuellen Zielen ab. Im Zweifelsfall bietet auch die Einräumung eines Wohnrechts eine geeignete Lösung. Daher sollte generell abgewogen werden, wem und auch für welchen Zeitraum ein Nutzungsrecht laut Nießbrauchvertrag eingeräumt werden soll. Neben dem Wohnrecht kann auch der Verkauf gegen Leibrente eine Alternative bieten. Dabei behält der Immobilieneigentümer auch nach dem Hausverkauf das Recht, lebenslang in der veräußerten Immobilie zu wohnen und erhält zusätzlich eine wiederkehrende Zahlung, meist auf Lebenszeit, vom Käufer.


Fazit

Die eigene Immobilie an die Kinder verschenken und trotzdem das Nutzungsrecht an der Immobilie behalten - das klingt zunächst einmal verlockend. Wann das Nießbrauchrecht wirklich sinnvoll ist, hängt jedoch vom Einzelfall ab. Relevant ist der Nießbrauch vor allem für Eigentümer, die ihre Immobilie vererben oder verschenken wollen, denn mit Hilfe des Nießbrauchrechts lassen sich Schenkungs- und Erbschaftssteuer sparen. Auf der anderen Seite kann ein Nießbrauchrecht den Wert der Immobilie erheblich beeinträchtigen und einen möglichen Verkaufsprozess erschweren. Deshalb sollte vorher genauestens bedacht werden, ob sich der Nießbrauch für den Nießbrauchberechtigten lohnt.

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