Wohnungseigentumsgesetz:

Die WEG-Reform 2020


Zum 01.12.2020 ist die neue WEG-Reform in Kraft getreten.


Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde zuvor im Bundestag heiß diskutiert und brachte nun deutliche Veränderungen für Wohnungseigentümer und WEG-Verwalter mit sich.


Die Änderungen treffen allerdings nicht nur auf Zuspruch, denn unter anderem sprechen die neuen Regeln im Wohnungseigentumsgesetz den Verwaltern von Wohnungseigentümergemeinschaften mehr Macht zu, was schnell zu Streitigkeiten unter den Wohnungseigentümern führen kann.


Die wichtigsten Fakten zur Reform des WEG und worauf Wohnungseigentümer nun achten sollten, lesen Sie auf dieser Seite.

Das wichtigste vorab:


  • Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern innerhalb einer Wohnanlage.


  • Die Reform des WEG soll Umbaumaßnahmen und Modernisierungsvorhaben künftig erleichtern.


  • Die neuen Regelungen des Wohnungseigentumsrechts sprechen der Hausverwaltung mehr Handlungsfreiheit zu


1. Was ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)?


Die Abkürzung WEG steht für Wohnungseigentumsgesetz. Es bildet immer die gesetzliche Grundlage für den Erwerb von Wohnungseigentum und immer häufiger auch für Reihenhaussiedlungen.


Das Wohnungseigentumsgesetz regelt sowohl die Rechte als auch Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer innerhalb eines Wohnkomplexes, ganz unabhängig davon, ob sie das Objekt selbst bewohnen oder vermieten, dies gilt auch für Reihenhaussiedlungen. Grundsätzlich haben alle Käufer Eigentum am Gesamtgrundstück der Siedlung. Jeder Grundstücksanteil hat ein eigenes Grundbuchblatt, in welchem der Käufer als Eigentümer eingetragen wird.


Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist im Wohnungseigentumsrecht in Deutschland die Gesamtheit der Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage.


Diese Rechte und Pflichten werden vom Verwalter der Wohnungsgemeinschaft, der Hausverwaltung, durchgesetzt.


2. Was steckt alles hinter dem WEG?


Die 4 wichtigsten Begriffe zum Verständnis des WEG sind:

✔ Eigentümergemeinschaft: Die Summe aller Käufer innerhalb einer Siedlung bilden die WEG
✔ Gemeinschaftseigentum: Gehört allen Eigentümern gemeinsam (z.B. Gehwege, Müll- oder Spielplätze und die
Heiztechnikzentrale)
✔ Sondereigentum: Gehört ausschließlich dem jeweiligen Käufer  (z. B. die Garage)
✔ Sondernutzungsrecht: Sind ausschließlich dem jeweiligen Käufer zugeordnet (z. B. Garten oder Stellplatz)

Grundsätzlich haben alle Käufer Eigentum am Gesamtgrundstück der Wohnanlage. In der Teilungserklärung (kurz TE) werden u. a. die Punkte Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Sondernutzungsrechte detailliert an Hand von Teilungsplänen definiert und erfasst. Diese werden auch im Grundbuch gewahrt.

❗Wichtig zu wissen:

Wie ein „alleingestelltes Grundstück“ auch, bekommt jedes Haus bzw. jeder Grundstücksanteil ein eigenes Grundbuchblatt, in welchem der Käufer als Eigentümer eingetragen wird.


Außerdem werden von Beginn an Rechte und Pflichten für die Beziehung der Eigentümer untereinander festgelegt. Das kann z. B. die Verteilung von Kosten bzw. Umlageschlüssel, Stimmrechte oder Vereinbarungen zum täglichen Leben in der Siedlung umfassen, vergleichbar einer umfangreichen Hausordnung. Die Teilungserklärung ist damit bildlich gesehen die „Bibel“ der Gemeinschaft und kann nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden.


Für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wird eine Hausverwaltung bestellt. Sie ist zuständig für die der Erstellung, Abstimmung und Überprüfung der Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen und den Austausch über das Zusammenleben (z.B. Abstimmungen über Instandhaltung der Wohnanlage). Die Hausverwaltung lädt hierzu einmal jährlich zur Eigentümerversammlung, bei der auch ein Beirat gewählt werden kann, welcher die Tätigkeiten der Hausverwaltung überprüft.


Der optionale Verwaltungsbeirat besteht aus einem Vorsitzenden und mind. zwei Mitgliedern, ist aber nicht gesetzlich vorgeschrieben.


Vorteile für die Eigentümer:


• vergleichsweise niedrige Nebenkosten: durch Sammeleffekte bzw. Sammelverträge (z. B. Versicherungen, Sommer-/Winterdienst), der Energieversorgung durch die sparsame und gemeinschaftliche Heiztechnikzentrale.
• gepflegtes Gesamtbild: die Hausverwaltung kümmert sich für alle Eigentümer um die Pflege und Instandhaltung sowie die Verkehrssicherung innerhalb der Siedlung und der gemeinschaftlichen Anlagen (Müllplätze, Grünflächen und Privatwege) und vergibt die Arbeiten entsprechend an Dritte.
• Hohe Identifikation: Durch das übergeordnete Regelwerk der Teilungserklärung entsteht schnell eine hohe Identifikation mit dem neuen Zuhause, aber auch mit der gesamten Wohnanlage. Dadurch wird der Grundstein für eine langfristigen, gemeinsamen Erhalt eines gepflegten Erscheinungsbildes gelegt.



3. Welche Vorteile bringt die WEG-Reform 2020?


Die neue Reform des Wohnungseigentumsgesetzes vereinfacht die Modernisierung von bestehenden Wohnlagen, darunter ermöglicht es auch den Bau von Elektroauto-Ladestationen.


Außerdem sollen eine effiziente Verwaltung des Wohnhauses gewährleistet und Streitigkeiten innerhalb einer Gemeinschaft vor Gericht vorgebeugt werden.


Sondereigentum an Freiflächen sind seit Einführung der WEG-Reform 2020 nunmehr  auch an Freiflächen, wie z. B. Stellplätzen, Terrassen und Gärten möglich.


Weitere Vorteile:


Baumaßnahmen:

Eine Moderniesierung oder Sanierung des Gemeinschaftseigentums ist nach dem neuen WEG-Recht einfacher möglich. Bisher waren bauliche Veränderungen nur sehr schwert zu erreiche, weil in den meisten Fällen sämtliche Eigentümer zustimmen mussten.


Nach dem neuen WEG-Recht können solche Beschlüsse mit einfacher Mehrheit gefasst werden (§20 Abs. 1 WEG). Die Kosten der Maßnahme haben grundsätzlich dur diejenigen Eigentümer zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Eine Verpflichtung aller Eigentümer, die Kosten entsprechend ihres Miteigentumsanteil zu tragen, besteht nur dann, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist (§21 Abs. 2 Nr. 1 WEG).


Jeder Eigentümer hat einen Anspruch auf die Durchführung von Baumaßnahmen, die


  • dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung
  • dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
  • dem Einbruchschutz und
  • dem Glasfaseranschluss


dienen. Die Kosten der betreffenden Maßnahme muss der betreffende Eigentümer selbst tragen (§21 Abs. 1 WEG).


Eigentümerversammlung

Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung sind vereinfacht worden.

Nach dem neuen WEG-Recht 2020 (§23 Abs. 1 WEG) können die Eigentümer beschließe, dass Eigentümer an der Eigentümerversammlung online teilnehmen dürfen. Allerdings ist es nicht möglich, die Präsenzveranstaltung zugunsten der reinen Online-Versamlung abzuschaffen.


Die Eigentümerversammlung ist jetzt unabhänig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer bzw. Miteigentumsanteile beschlussfähig. Dadurch werden Wiederholungsversammlungen vermieden. Beschlüsse können auch im Wege einens "Umlaufs" beschlossen werden. Derartige Umlaufbeschlüsse bedürfen künftig nur noch der Textform und können deshalb auch mt den elektronischen Kommunikatinsmitteln gefasst werden. Ein unterschriebenes Schriftstück ist nicht mehr erforderlich (§23 Abs. 3 WEG). Bei Umlaufbeschlüssen müssen allerdings auch weiterhin sämtliche Eigentümer zustimmen.


Hausverwaltung:

Wenn Eigentümer mit der Verwaltung ihrer Anlage unzufrieden sind, können sie den Verwalter seit der Neuregelung jederzeit und ohne Vorliegen eines besonderen Grundes abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG).


Ab Ende 2022 kann jeder Eigentümer die Betellung eines zertifizierten Verwalters mit einem Sachkundenachweis verlangen (§19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Eine Ausnahme besteht hiervon, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentüer die Betellung eines zertifizeierten Verwalters verlangt.


Jeder Wohnungseigentümer hat nunmehr gegenüber der Gemeinschaft ein gesetzliches Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§18 Abs. 4 WEG).


Grundsätzlich sollte die Arbeit der Hausverwaltung durch die Reform erleichtert werden. Die Aufgabe der Verwaltung ist es, die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft durchzusetzen. Ziel des geplanten Gesetzesentwurfes war es daher: Die Hausverwaltung soll selbstständiger und flexibler handeln können – auch ohne Beschluss der Eigentümer.


Verwaltungsbeirat

Die Wohnungseigentümer können jetzt die Zahl der Beiratsmitglieder durch Beschluss festlegen. Die früher in §29 Abs. 1 WEG enthaltene Festegung auf drei Beiratsmitglieder ist entfallen. Um mehr Eigentümer zu motivieren, sich als Verwaltungsbeirat zur Verfügung zu stellen, ist die Haftung ehrenamtlicher Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit bechränkt worden (§29 Abs. 3 WEG).




Die vermietete Eigentumswohnung

Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist einiges leichter geworden, weil das Mietrecht mit dem WEG-Recht hamonisiert worden ist. Insbesondere die Abrechnung der Betriebskosten mit den Mietern ist erleichtert worden. Die Eigentümer einer Eigentumswohnung werden mit den Nebenkosten in der Regel entsprechend ihren Miteigentumsanteilen belastet. Die Höhe der anteiligen Kosten teilt der WEG-Verwalter den Eigentümern in der Wohngeldabrechnung mit.


Nach dem Mietrecht sind die Nebenkosten auf die Mieter dagegen grundsätzlich nach der Wohnfläche umzulegen.


Um diese Schwierigkeiten zu beseitigen, hat der Gesetzgeber in das Mietrecht eine Vorschrift eingefügt, nach der bei vermietenden Eigentumswohnungen auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich ist (§556a Abs. 3 BGB).


Der Vermieter kann deshalb die Höhe der umlagefähigen Betriebskosten einfach der Wohngeldabrechnung des Verwalters entnehmen. In seiner Einkommensteuererklärung darf er als Werbungskosten weiterhin nicht einfach das gezahlte Wohngeld ansetzen, sondern nur die von dem Verwalter in dem betreffenden Jahr vereausgabten Kosten, wie sie sich aus der Wohngeldabrechnung ergeben.

Haftungsausschluss:

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in diesem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen.

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